Gdy inwestor odmawia podpisania protokołu odbioru

Marcin Bartyński04 lutego 2017Komentarze (0)

Jest to sytuacja często spotykana na budowach: inwestor odmawia podpisania protokołu odbioru, powołując się na usterki. Uzależnia odbiór robót od usunięcia usterek. Nierzadko drobne usterki są tylko pretekstem do odmowy zapłaty wynagrodzenia.

W takiej sytuacji znalazł się pewien wykonawca robót budowlanych. Wykonał roboty (wybudował dom jednorodzinny), wezwał inwestora do ich odbioru, a ten stwierdził, że w budowli są liczne usterki i do odbioru nie przystąpił.

Wykonawca nie usunął usterek (nie wiem, dlaczego – być może uznał, że wykonany przez niego obiekt jest bez zastrzeżeń), ale domagał się zapłaty wynagrodzenia. No i znalazł się w patowej sytuacji, ponieważ zgodnie z umową o roboty budowlane, którą zawarł z inwestorem, wynagrodzenie było płatne w terminie 14 dni od daty wystawienia faktury. Wykonawca miał prawo wystawić fakturę dopiero po sporządzeniu protokołu odbioru końcowego. A za odbiór według umowy uważało się odbiór bez wad i usterek.

Nie ma protokołu bezusterkowego odbioru – nie ma zapłaty. Tak stanowiła umowa. Taka była argumentacja inwestora.

Mimo wszystko wykonawca zdecydował się wytoczyć inwestorowi powództwo o zapłatę wynagrodzenia. Sprawa przeszła przez wszystkie instancje, trafiła nawet do Sądu Najwyższego. W toku procesu zostało ustalone, że rzeczywiście roboty miały liczne wady. Nie wiem, jakie konkretnie, ale sąd uznał, że nie były one istotne, a dom jednorodzinny nadawał się do użytkowania.

Sąd Najwyższy przyjął, że bezusterkowe wybudowanie domu jednorodzinnego jest praktycznie niemożliwe.

Interpretacja umowy sugerowana przez skarżącego prowadziłaby natomiast do wniosku, że każde odstępstwo od stanu idealnego (co do którego nie wiadomo, na podstawie jakich kryteriów byłby ustalany) dawałaby prawo inwestorowi odmowy odbioru obiektu. Takie postanowienia byłyby sprzeczne z naturą zobowiązania do wybudowania domu jednorodzinnego (art. 353[1] k.c.) i wskutek tego nieważne. Projekt i zasady wiedzy technicznej stanowią kompromis między tym co możliwe i konieczne w budownictwie, uwzględniają interes publiczny i prywatny użytkownika, dlatego stanowią kryterium dopuszczalności modyfikacji wymagań odnośnie jakości takiego obiektu jak dom jednorodzinny. Budynek wzniesiony zgodnie z tymi wymaganiami, o ile projekt nie miał istotnych wad, nadaje się do użytkowania, natomiast ogólnikowe wykluczenie istnienia jakiejkolwiek wady w chwili oddania budynku zwykłego użytku naruszałoby równowagę między inwestorem a wykonawcą pozostawiając tego ostatniego w niepewności odnośnie do wynagrodzenia oraz zwrotu poniesionych wydatków (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 czerwca 2007 r., V CSK 99/07).

Skoro zatem dom jednorodzinny nadaje się do użytkowania, nie ma wad istotnych, to inwestor ma obowiązek przystąpić do odbioru i zapłacić wynagrodzenie.

To, czy inwestor będzie musiał zapłacić wynagrodzenie w pełnej wysokości, to już inna sprawa. Nie będę jednak rozwijał tego wątku, bo ten blog jest dla wykonawców, a nie dla inwestorów:)

{ 0 comments… add one now }

Leave a Comment

Wyrażając swoją opinię w powyższym formularzu wyrażasz zgodę na przetwarzanie przez Kancelaria Radcy Prawnego Marcin Bartyński Twoich danych osobowych w celach ekspozycji treści komentarza zgodnie z zasadami ochrony danych osobowych wyrażonymi w Polityce Prywatności

Administratorem danych osobowych jest Kancelaria Radcy Prawnego Marcin Bartyński z siedzibą w Oleśnicy.

Kontakt z Administratorem jest możliwy pod adresem marcin.bartynski@gmail.com.

Pozostałe informacje dotyczące ochrony Twoich danych osobowych w tym w szczególności prawo dostępu, aktualizacji tych danych, ograniczenia przetwarzania, przenoszenia danych oraz wniesienia sprzeciwu na dalsze ich przetwarzanie znajdują się w tutejszej Polityce Prywatności. W sprawach spornych przysługuje Tobie prawo wniesienia skargi do Generalnego Inspektora Ochrony Danych Osobowych.

Previous post:

Next post: